新華財經上海1月12日電（記者 楊溢仁 潘清）2025年以來，公募REITs市場常態化發行持續深化，保租房REITs作為兼具民生屬性與金融價值的核心品種，在規模擴容與機制創新中穩步前行。

1月12日，華夏基金華潤有巢REIT的擴募份額成功上市，不僅為其自身發展注入了強勁動力，更使其成為了行業市場化改革的重要標桿，為租購并舉住房制度建設提供了鮮活的金融支撐案例。

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市場擴容穩增顯韌性

2025年以來，保租房REITs市場呈現出了“首發+擴募”雙輪驅動的擴容格局。有公開數據顯示，截至目前，已上市的公募保租房REITs產品數量增至8只，總市值近200億元。

記者觀察發現，保租房REITs的一級市場發行熱度始終不減，優質項目受到了資本的激烈競購，部分項目認購比例低至0.3%至0.5%，中簽率持續走低，熱度可見一斑。

以華夏基金華潤有巢REIT為例，此次擴募采用向原持有人配售的方式，是國內首單非定向擴募的公募REITs，擴募份額的認購價格為2.53元／份，可配售份額數量約4.5億份，發售獲得了原持有人的積極響應，棄購率僅為0.49%，最終募集資金總額約11.329億元（不含募集期利息）。

二級市場方面，2025上半年，受益于低利率環境與會計處理規則優化的影響，該板塊的年中高點漲幅一度達到24.7%，8只產品的平均漲幅約20%，遠超REITs市場的整體水平；2025下半年受A股回暖分流資金、債市調整壓縮利差及解禁拋售壓力等因素影響，板塊回調較為明顯，但截至11月末，保租房REITs板塊的全年漲幅仍能觸及13.0%，“韌性”優勢不言而喻。

從運營數據來看，保租房REITs的抗周期屬性顯著。根據券商測算，2025年三季度，上市8只產品的出租率普遍超過了93%，部分產品接近滿租；租金收繳率則均超過了96%，部分產品為100%。

來自華泰證券的統計數據顯示，2025年二季度，保租房REITs的平均單位月租金同比增長了1.6%，優于百城住宅租賃指數均值5.1個百分點，出租率穩定在96%左右高位；ICCRA住房租賃智庫的數據顯示，2025年三季度保租房行業的平均年化現金分派率提升至3.12%，租金收繳率維持在98%至100%，現金流質量持續優化。

上海市發展改革委副主任陳國忠表示，優質的底層資產是保租房REITs成功上市發行的必要條件。作為全國最早一批啟動保障性租賃住房REITs發行和擴募的原始權益人，華潤有巢充分貫徹了國家關于盤活存量資產、擴大有效投資的重要精神，以實際行動切實推動金融創新和基礎設施高質量發展。

多位受訪的業內專家向記者表示，本次華夏基金華潤有巢REIT的擴募，一方面體現了各市場參與方以實際行動助力金融創新的堅定態度；另一方面，也說明上海具備存量資產可觀、金融市場完備等優勢，未來將加快成熟資產的常態化申報，為城市發展注入新動力。

資產增值形成良性循環

記者觀察發現，保租房REITs之所以受到投資機構青睞，核心源于其獨特的投資價值與穩定的收益屬性。在低利率、“資產荒”背景下，按募集規模計算保租房REITs的平均年化分派率穩定在4%以上，2025年上半年派息完成率區間為92.8%至160.9%，顯著高于10年期國債收益率，成為了稀缺的穩健收益資產。

來自中信證券的研究報告顯示，截至2025年6月底，已上市保租房REITs較發行價平均上漲約52%，強勁的收益表現吸引了保險、私募、券商資管等機構積極配置。

“抗周期特質是保租房REITs贏得資本認可的關鍵。”一位機構投資人告訴記者，“與受宏觀經濟波動影響較大的REITs不同，保租房面向2.6億租賃人口的龐大需求基本盤，其中新市民、青年人租房群體接近2億人，剛性需求為盈利穩定性提供了堅實支撐。”

仲量聯行的研究觀點亦指出，當前晚婚晚育與家庭小型化趨勢使部分群體租房時長超10年，這將進一步強化資產收益的可持續性。

一位私募基金另類資產配置部的主管也向記者表示，目前已將保租房REITs納入紅利策略大幅加倉，其穩定分紅率可與銀行、保險等優質上市公司股息率媲美。

對于原始權益人而言，保租房REITs的價值更體現在構建了“建設-運營-資本化退出-再投資”的良性循環中。通過REITs的上市與擴募，原始權益人可高效盤活沉淀資產，快速回籠資金用于新保租房項目開發，緩解行業長期面臨的資金壓力。同時，資本市場的市場化定價與監督機制，也將倒逼原始權益人提升運營管理效率，實現資產價值與品牌影響力的雙重提升。

“當前，華潤置地正持續推進大資管業務模式轉型創新、構建華潤商業與華潤有巢REITs雙平臺，優化資產與資本循環機制，以期實現資產管理規模與質量的雙提升。”有巢住房租賃（深圳）有限公司總經理陳嘉表示，“華潤置地將以此次擴募為新起點，深化優質資產儲備挖掘，強化常態化擴募布局，積極響應國家關于REITs常態化發展的政策導向，為租賃住房事業高質量發展貢獻華潤力量。”

優質資產再拓發展空間

截至2025年末，華潤有巢已進駐全國15城，在管項目82個、布局租賃住房9.8萬間，管理規模位居央企首位，也是唯一在北京、上海、廣州、深圳四大超一線城市均有大型租賃社區布局的企業。

作為境內首單由市場化機構運營、第二單完成擴募的保租房REITs，華夏基金華潤有巢REIT以創新模式開啟了行業發展的新篇。

本次擴募所募資金扣除相關費用后，已全部用于購入上海市閔行區的有巢馬橋項目。擴募后基金規模突破了23億元，底層資產覆蓋上海核心產業集聚區。

據原始權益人介紹，有巢馬橋項目是上海市保障性租賃住房示范項目，2023年3月正式開業，坐落于馬橋人工智能創新試驗區內，毗鄰大零號灣科技創新策源功能區等多個產業集群，周邊產業人口密集，租賃需求旺盛。

記者了解到，華潤有巢REIT自上市以來，始終以“投融管退”全鏈條閉環模式探索保租房資產證券化路徑，通過智能管理系統、租戶服務升級等精細化運營實現高出租率與高收繳率，成立以來已累計向持有人進行了9次收益分配，累計分紅金額超1.54億元。

力。業內人士普遍認為，保租房REITs產品將持續深挖保租房資產價值，在為持有人創造長期穩定回報的同時，助力更多優質保租房資產通過資本市場實現良性循環，為住房租賃市場高質量發展注入持久動力。

關鍵詞： 保租房REITs